Prenájom logistických a priemyselných nehnuteľností v druhom kvartáli roka 2024 výrazne rástol. Ako vo svojej správe uvádza CBRE, prenajaté priestory očistené od predĺženia nájmov v súčasných priestoroch nájomcu (tzv. take-up) dosiahli 110 000 m2. Medziročne to predstavuje nárast o 108 %.
Ak porovnáme minulý rok s rokom 2023, nájomná aktivita klesla, no faktom je, že rok 2023 bol vo viacerých ohľadoch rekordný. „Momentálne trh dosahuje výkonnosť z rokov 2018 až 2021 a je nevyhnutné, aby sa po dvoch silných rokoch ustálil. Ak sa pozrieme na rozdelenie zmlúv, najväčší podiel, až 40 %, tvorili tie novo uzavreté. Nasledované boli prerokovanými zmluvami (38 %) a expanziami (17 %),” vysvetľuje riaditeľ oddelenia prenájmu industriálnych a logistických nehnuteľností v CBRE Slovensko Michal Cerulík.
Dominujú dva sektory
Takmer tretinu všetkých prenajatých priestorov obsadil automobilový priemysel. Z hľadiska objemu prenajatých priestorov dominovalo širšie okolie Bratislavy (45 %), za ktorým nasledoval zvyšok západného Slovenska (28 %). Stredné Slovensko dosiahlo 16 % podiel, čo je pre tento subregión nadpriemerná hodnota. Na východ tak pripadlo 11 %, čo v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom predstavuje nárast.
Z pohľadu rozdelenia prenajatého priestoru dominovali dva sektory – automobilový (31 %) a 3PL, teda sektor poskytovateľov logistických služieb tretích strán (27 %). S odstupom za nimi nasledovali výrobný sektor (14 %) a maloobchod (13 %), zvyšok pripadol na ostatné kategórie.
„Z hľadiska novoprenajatých priestorov v roku 2023 dominoval výrobný sektor na úkor logistického, a to podielom 54 %. Ide o migráciu výrobných spoločností bližšie ku koncovému užívateľovi (tzv. nearshoring). V prvej polovici roka tvoril prenájom výrobných priestorov približne tretinu, čo značí stále silný záujem zo strany výrobných spoločností,” hovorí Research Manager CBRE Slovensko Peter Slovák. Pohľad na Európu ako celok ukazuje, že najviac plochy si prenajímajú sektor 3PL (30 %), kamenného maloobchodu (25 %) a výroby (22 %).
Výška nájomného zostala stabilná
Priemerný nájom priemyselných a logistických priestorov narástol ročne o 5 %, v súčasnosti dosahuje sumu okolo 4,90 €/ m2 mesačne. Ak to porovnáme so začiatkom roka, ide o stabilnú hodnotu. Prémiové nájomné je oproti rovnakému obdobiu spred roka vyššie o takmer 10 %, za 1 m2 si prenajímatelia zinkasujú zhruba 5,75 €. Prime yield, teda primárna výnosnosť, dosahuje v súčasnosti 6,25 %.
Miera neobsadenosti priestorov dosiahla 3,39 %, pričom najvyššia je na strednom Slovensku. Tam je neobsadených 5,02 % priemyselných a logistických nehnuteľností. Západné Slovensko je na tom s 3,34 % o niečo lepšie, na východe je neobsadenosť 3,21 %. Najnižšia miera neobsadenosti, iba 3,06 %, je v širšom okolí Bratislavy. „Predpokladáme, že miera neobsadenosti ku koncu roka stúpne nad úroveň 4 %, a to najmä kvôli dokončeniu niekoľkých projektov, ktorých výstavba bola zahájená bez pred-prenájmu (tzv. špekulatívne) a doposiaľ nepodpísali žiadneho nájomcu,“ dodáva Peter Slovák. Celková miera neobsadenosti je tak najvyššia od konca roka 2022.
Netreba mať obavy
Michal Cerulík vysvetľuje, že napriek zdanlivo negatívnemu trendu obavy nie sú na mieste. „Určite to nie je dôvod na obavy, skôr naopak. Trh a dopyt po nehnuteľnostiach zostáva stabilný. Výhľad pre toto odvetvie do budúcnosti je pozitívny, v súčasnosti je vo výstavbe takmer 330 000 m² nových priestorov s očakávaným dokončením v priebehu roka 2024. V roku 2025 je zatiaľ ohlásených 283 000 m² nových dokončených priestorov. Dôležité je dodať, že miera predbežného prenájmu v rámci projektov s dokončením v roku 2024 už teraz dosahuje 61 %.”
Ak sa pozrieme na faktory, ktoré nájomcovia zvažujú pri výbere lokality, kľúčovým je dostupnosť pracovnej sily. CBRE vo svojom európskom prieskume zisťovala aj to, aké sú najčastejšie problémy, ktorým užívatelia logistických a priemyselných priestorov čelia. Podľa respondentov je to rast výdavkov na energie aj pracovnú silu, nedostatok kvalifikovaných zamestnancov a ekonomická neistota. To sa odráža aj na faktoroch ovplyvňujúcich výber lokality. Medzi hlavné faktory tak podľa nájomcov momentálne patrí dostupnosť pracovnej sily a jej cena, čo je spôsobené najmä vysokou mierou inflácie. Až za nimi skončil faktor ceny prenájmu nehnuteľnosti.
