V roku 2022 trh zaznamenal najvyšší rast nájomného v nominálnom aj reálnom vyjadrení od roku 2007. Konštatuje to správa Prologis Rent Index, ktorú od roku 2007 vydáva spoločnosť Prologis. Globálne nájomné medziročne vzrástlo o 30 % (21 % reálny rast), čím výrazne prekonalo predchádzajúci rekord 17 % (10 % reálny rast) v roku 2021.
Reštrukturalizácia dodávateľských reťazcov s cieľom zvýšiť ich odolnosť, spolu s budovaním kapacít e-fulfillmentu, vytvorili výrazný dopyt po ďalších priestoroch. Konkurencia medzi záujemcami o logistické budovy minulý rok pretrvávala, keďže nedostatok pozemkov, rastúce regulačné prekážky a zvyšujúce sa náklady na výstavbu spomalili tvorbu novej ponuky v najžiadanejších lokalitách.
Rast nájmov v roku 2022
| 30 % | 34 % | 15 % |
|---|---|---|
| Globálne | USA/Kanada | Európa |
Kľúčové zistenia
Tempo rastu nájomného bolo najvyššie v USA. Konkurenčný záujem o priestory zosilňoval vplyvom poklesu neobsadenosti. Americkí zákazníci rýchlo zmenili svoje stratégie v reakcii na narušenie dodávateľských reťazcov. Snaha eliminovať riziká v globálnom hodnotovom reťazci mení štruktúru dopytu. Nehnuteľnosti v dosahu konečných spotrebiteľov a s prístupom ku kvalitnej infraštruktúre sú najžiadanejšie a očakáva sa, že tento trend bude pokračovať. Zákazníci majú záujem o priestory v lokalitách, kde je takmer nemožné stavať. Stavebná aktivita síce rastie, no jej úroveň sa geograficky líši. Dôvodom sú regulačné prekážky a nedostatok pozemkov na niektorých trhoch. Rastúce náklady na výstavbu zvyšujú aj nájomné. Náklady na výstavbu (a v poslednom období aj rýchlejšia kapitalizácia) prispievajú k zvyšovaniu nájomného, ktoré pokrýva náklady developerov a riziká spojené s výstavbou.
Aké sú globálne trendy a prognózy?
Odbúravanie rizík v globálnom hodnotovom reťazci
Firmy chcú zvyšovať svoju odolnosť udržiavaním vysokej úrovne skladových zásob, čo výrazne mení ich stratégie. Vyšší dopyt po nehnuteľnostiach zvýšil konkurenciu v top logistických lokalitách s už nízkou mierou neobsadenosti. Kombinácia silného dopytu a obmedzenej ponuky viedla k ďalšiemu poklesu neobsadenosti v USA (3,2 %), zatiaľ čo Európa si v roku 2022 udržala rekordne nízku úroveň z predchádzajúcich rokov (2,7 %). Štrukturálne faktory formujúce dopyt – vrátane budovania e-fulfillmentových kapacít, nearshoringu, rastu zásob a väčšej rozmanitosti produktov – budú v roku 2023 hnacou silou ďalšej expanzie.
Regulačné prekážky na strane ponuky
Rast nájomného bol najvýraznejší na trhoch v blízkosti spotrebiteľov, ktoré sa vyznačujú nedostatkom pozemkov a vysokou reguláciou. Táto regulácia čoraz viac obmedzuje expanziu a predlžuje dobu schvaľovania výstavby, ktorá sa na mnohých trhoch za posledné tri roky zdvojnásobila. Vo Francúzsku, Holandsku a Nemecku viaceré obce zaviedli moratórium na priemyselnú výstavbu. Medzitým sa však zvýšil počet stavebných projektov, pretože developeri hľadajú alternatívne lokality s minimom regulácií, aby uspokojili dopyt. Na ilustráciu – napriek rastúcemu dopytu po priestoroch a rastu nájomného v mestských lokalitách sa podiel celkovej európskej výstavby na mestských trhoch v rokoch 2017 až 2022 znížil z 28 % na 19 %. V dôsledku toho musia firmy robiť rýchle rozhodnutia, aby si zabezpečili priestory v lokalitách, kde sa očakáva pretrvávajúci nedostatok nových logistických budov.
Stavebné náklady
Stavebné náklady vzrástli kvôli nedostatku materiálov a narušeniu dodávateľských reťazcov vplyvom pandémie COVID-19, vojny na Ukrajine, štrajkov a rýchlej inflácie. V priebehu 24 mesiacov (október 2020 – 2022) vzrástli náklady na materiály v USA/Kanade o 39 % a v Európe o 35 %.4 Rastúce náklady na výstavbu a vysoké nákupné ceny pozemkov spôsobili, že developeri zvýšili nájomné, aby ďalej podporili novú výstavbu. Vyššie náklady na modernizáciu a rozširovanie priestorov ovplyvnili nájomné na všetkých trhoch, ale tento faktor bol najsilnejší v lokalitách, kde je dostatok pozemkov, kde ponuka drží krok s dopytom a kde developeri stavajú s nízkymi maržami (napr. Poľsko). Cenové tlaky v dodávateľskom reťazci sa začínajú zmierňovať, čo sa prejavuje v stabilizácii alebo poklese nákladov na stavebné materiály. Očakávaný pokles cien materiálov a pozemkov v roku 2023 budú kompenzovať vyššie výnosy, čo znamená zvyšovanie nájomného na pokrytie rizík spojených s výstavbou.
Prognózy
Lokalita zostane kľúčovým parametrom. Náklady na dopravu budú rozkolísané a požiadavky spotrebiteľov na úroveň služieb zostanú vysoké. V dôsledku toho sa pravdepodobne lepšie darí trhom s kvalitnou infraštruktúrou v blízkosti konečného spotrebiteľa. Po rekordnom 30 % raste nájomného v roku 20221 očakávame normalizáciu miery rastu vplyvom menšieho počtu uzavretých zmlúv (spomalenie hospodárskeho rastu) a prevyšujúcej ponuky na niektorých trhoch. Štrukturálne sily (vrátane rastu e-commerce a rekonfigurácie dodávateľského reťazca) budú hnacou silou expanzie počas ďalšieho hospodárskeho cyklu. Stavebné regulácie, nedostatok pozemkov a rastúce kapitálové náklady však budú naďalej obmedzovať novú ponuku priestorov a je nepravdepodobné, že by sa podmienky na trhoch s najväčším nedostatkom pozemkov zmenili.
Vývoj v Európe
Nájomné v Európe rástlo v roku 2022 rekordným tempom 15 % medziročne.1 Neobsadenosť dosiahla na konci roka 2022 rekordne nízku úroveň 2,7 %,2 čo viedlo k zrýchľujúcemu sa rastu nájomného na všetkých trhoch. Vidíme jasnú paralelu medzi ukazovateľom TMS (trvanie dostupnosti priestorov)/ rizikom spojeným s novou ponukou a rastom nájomného, keďže nájomné sa najvýraznejšie zvýšilo v lokalitách s najnižšou mierou neobsadenosti a najväčším nedostatkom novej ponuky, ako je napríklad Praha.2 Faktory, ktoré zosilnili vplyvom vojny na Ukrajine (výrazný nárast nákladov na modernizáciu a rozširovanie priestorov) tiež tlačia nájomné nahor, a to aj v lokalitách s dostatkom pozemkov. Napríklad v Poľsku, kde rast nájomného v minulosti zaostával za ostatnými trhmi, sa nájomné zvýšilo o viac ako 20 %.
Tempo novej výstavby v roku 2022 spomalilo a očakáva sa, že v roku 2023 bude nižší počet dokončených stavieb zodpovedať nižšiemu dopytu, čo vyvolá mierny nárast neobsadenosti. Spomalenie ekonomiky by mohlo zmierniť podmienky na trhu a mierny nárast neobsadenosti by vyvážil negatívny cyklický vplyv na rast nájomného. Vo štvrtom štvrťroku 2022 sa nájomné zvýšilo (o 3 %) napriek makroekonomickým faktorom, ktoré predpovedali neistotu.