Spoločnosť P3 Logistic Parks má za sebou silný rok a aj začiatok toho aktuálneho jej priniesol dobré správy v podobe predĺženia nájmov viacerých nájomcov. O cieľoch v roku 2024 ale aj výzvach, ktoré prinesie, sme sa rozprávali s výkonným riaditeľom P3 v Českej republike a na Slovensku, Petrom Jánošim.
Nedávno ste sa vrátili z konferencie MIPIM, ako ju hodnotíte?
Myslím, že bola veľmi odvážna. Otvorene sa diskutovalo o vplyve geopolitickej situácie vo svete, ale aj vývoj v jednotlivých krajinách. Investori sú na to veľmi citliví. Možno nie až tak z pozície nájomcov, ktorí sú naviazaní na lokálny trh, ale z pozície investorov, ktorí sa rozhodujú o tom, kam investujú zahraničný kapitál.
Je teda dôvod na obavy?
Zahraniční investori v realitnom biznise sú akýmsi lakmusovým papierikom toho, čo môže ďalej nasledovať, pretože oni sú prví, kto sa citlivo rozhoduje o tom, kam a kedy investuje svoje peniaze.
Poďme viac k P3 Logistic Parks. Skúste v skratke zhrnúť uplynulý rok a prezradiť, čo z neho ovplyvnilo ciele v tom aktuálnom?
Čo sa týka výsledkov, pre nás bola podstatná kontinuita fungovania na poli priemyselných nehnuteľností, kde sme zo začiatku roka cítili, a nieslo sa to celým rokom 2023, jemné ochladenie trhu. Stála za tým zvýšená inflácia a znížená spotreba. Toto malo obrovský dopad na e-commerce aj celý retail. Firmy, ktoré v minulosti expandovali a prenajali si priestory, dlhšie rozmýšľali, pretože prehodnocovali svoje vízie. To spomalilo trh, ale na výsledkoch našej spoločnosti sa to neprejavilo.
Mali sme 14 nových transakcií, ktoré sme uzavreli, asi v objeme 57 000 m2, z čoho bolo 41 % predĺženie. To nám indikuje, že je tu kontinuálny záujem aj od firiem, ktoré už v našom portfóliu sú a chcú s nami ďalej spolupracovať, ale že prichádzajú aj nové. Noví nájomcovia tvorili zvyšných takmer 60 %. Dopyt tu teda stále je a my tomu musíme prispôsobiť naše plány na ďalšie roky.
Tým, že sme dlhodobý majiteľ a developer, je v našom záujme zlepšovať jednak prostredie, v ktorom naši klienti fungujú, či už je to investovanie do existujúceho portfólia, ale pripravujeme a staviame aj nové projekty. Platí to tak pre lokality, ktoré sú pre nás nové a iba do nich vstupujeme, ako aj pre lokality, kde už dlhodobo pôsobíme. Je pre nás dôležité byť schopní reagovať na dopyt ihneď.
V tomto duchu sa teda ponesie aj rok 2024?
Áno, tento rok je pre nás v znamení expanzie pozemkov, ich príprava na výstavbu a schopnosť reagovať na dopyt. Takisto budeme ďalej zlepšovať naše existujúce portfólio.
Slovensko je dlhodobo známe komplikovanou legislatívou v oblasti výstavby. Zmenilo sa niečo za posledné obdobie?
Som rád, že sa na to pýtate. Tu vidím spojitosť aj s Českou republikou, kde je takisto 50 rokov starý a až na pár kozmetických úprav v priebehu času v podstate nenovelizovaný stavebný zákon. Aby som bol úplne presný, novelizovaný, ale nie zmenený, takže nereflektuje na súčasnosť a moderné výzvy, ktoré doba prináša. Pre nás ako developera je dôležité, že ak príde klient, musíme mu dať jasnú víziu projektu. Povedať čo vieme postaviť, kde to vieme postaviť a kedy to dodáme. A to posledné, najkľúčovejšie, sa na Slovensku nedá. Na Slovensku sú povoľovacie procesy tak chaotické a nepredvídateľné, že pokiaľ nemáte v ruke pomaly až stavebné povolenie, tak neviete garantovať odovzdanie na 100 %. Toto nás ako región diskvalifikuje, pretože v Poľsku už týmto prerodom prešli a už ani nehovorím o západnej Európe. Už teraz vieme, že na Slovensku bude minimálne ročný odklad nového stavebného zákona, preto ťažko povedať, čo bude ďalej, no ak to zostane tak, ako to je, spôsobí to veľa problémov.
Spomenuli ste Poľsko. Tu ide logistický development na plné obrátky. Ušiel nám v porovnaní s Poliakmi vlak?
Poľsko bolo v 90. rokoch poľnohospodárskou veľmocou, my sme mali oproti nim desaťročný náskok. Dnes je situácia taká, že nás Poliaci dobehli a predbehli, na Slovensku už ani ten prach za nimi nevidíme. Povoľovacie procesy v Poľsku sú transparentnejšie, nehovorím, že ideálne, ale v porovnaní s nami je to niečo úplne iné.
Aké trendy vnímate v devlopmente a ktoré sú špecifické pre Slovensko a Českú republiku?
Trendy sa menia s návykmi spotrebiteľov. Pre náš región CEE bol špecifický rozmach priemyslu za posledných 20 až 30 rokov. V Českej republike a na Slovensku to bol automobilový priemysel, ktorý bol ťahúňom logistiky. Na Slovensku stále je. Doba COVID-u a po COVID-e nám priniesla rozmach e-commerce, ten prišiel až v takej miere, v akej ho nikto nečakal, preto sme museli rýchlo reagovať. Momentálne je výzvou energetická kríza spôsobená vojnou na Ukrajine. Toto prinieslo nové trendy v kvalite a udržateľnosti. Pre Európu je už dlhšie charakteristický návrat od offshore-u z Ázie do Európy. Aj toto bude čím ďalej tým viac viditeľné.
Veľkou témou je udržateľnosť. Veľa sa o nej hovorí, ale zaujímajú ma konkrétne kroky, ktoré robíte v P3 vy.
Donedávna bola ESG akousi „Colombovou ženou“. Každý o nej hovoril, no málokto vedel povedať konkrétne akcie. Ja to vnímam tak, že ESG a udržateľnosť momentálne ovplyvňujú tri veci. Jednak je to prísľub Európskej únie zlepšovať sa v tejto oblasti cez finančnú politiku, keď si investori chcú požičiavať peniaze, musia deklarovať, že sú zelené. Ďalej je to tlak na znižovanie uhlíkovej stopy. Ďalším aspektom je dopyt firiem. Keď k nám prišli firmy v minulosti, zaujímala ich lokalita, cena nájmu, možno servisné poplatky. Dnes je prvá otázka „ako zelení ste“ a „ako zelená bude budova?“. Do toho všetkého ešte vstúpila energetická kríza, kedy firmy začali viac pozerať na ceny energií a začali znižovať svoju spotrebu cez riešenia ako fotovoltika, tepelné čerpadlá a pod.
Dnes je bežné, že každý monitoruje uhlíkovú stopu, čo vychádza od konečných spotrebiteľov. Pokiaľ oni budú hľadať a kupovať iba trvalo udržateľné produkty, prebehne to napokon celým reťazcom, logistikou, výrobou. Samozrejme, má to obrovský vplyv na cenu finálneho produktu. My sme developer aj správca našich vlastných nehnuteľností, preto je pre nás maximálne dôležité, v akom stave sú naše nehnuteľnosti. Pozeráme sa veľa aj na dlhodobú budúcnosť, preto napríklad máme celé portfólio certifikované na BREEAM Very Good. Sú to aj ďalšie aktivity, v Česku napríklad implementujeme na strechy našich budov fotovoltické panely. Na Slovensku to je komplikované, kvôli legislatíve aj infraštruktúre, čiže my síce chceme ísť touto cestou, no sú tu náročné externé prekážky, ktoré my ovplyvniť nedokážeme.
Ak sa pozriete na slovenský trh logistických nehnuteľností, v čom je iný v porovnaní s Českou republikou a ďalšími okolitými krajinami?
Slovensko sa v minulosti aj prijatím eura snažilo predbehnúť okolité štáty, ktoré sú väčšími ekonomikami s väčšou populáciou. My sme malá krajina, kde sa z jednej strany na druhú dostanete za 5 hodín, museli sme nájsť konkurenčnú výhodu oproti ostatným okolitým krajinám. Bola to práve implementácia eura. Toto prilákalo mnoho zahraničných investícii a boli tu náznaky rýchlo sa rozvíjajúcej infraštruktúry, avšak neskôr sa tempo spomalilo. Poloha Slovenska je kľúčovým aspektom, ktorý nás môže uprednostniť, máme veľký potenciál byť napojení na kompletnú európsku infraštruktúru, od juhu až po Škandináviu, z východu na západ.
Žiaľ, prísľuby kompletnej diaľnice alebo v minulosti širokorozchodnej železnice či vlakovej rýchlodráhy, nič z toho sa nenaplnilo. Z tohto dôvodu je aj rozvoj regiónov pomalší, ako sa predpokladalo pred 10-15 rokmi. Stále je tu koncentrácia v okruhu Bratislavy. Nanešťastie, nemáme tú výhodu ako Česká republika, ktorá je blízko Nemecka, ktoré využívalo jej historický industriálny potenciál, spolu s dostupnou pracovnou silou a odbornosťou. To prispelo k rozvoju Českej republiky.
Najväčší rozdiel medzi našimi krajinami sa prejavuje v ploche modernej skladovej plochy typu A pre ľahký priemysel. Na Slovensku je to približne 0,7 m2 na obyvateľa, v Českej republike je to 1,2 m2 na obyvateľa. To je obrovský rozdiel, v Česku je väčšia konkurencia, väčší tlak na kvalitu, regióny sú konkurencieschopnejšie voči hlavnému mestu – rastie oblasť okolo Plzne, Liberca, Brna, Ostravy, Českých Budějovíc, to všetko sú jedny z najrýchlejšie rastúcich regiónov v Českej republike.
Zostaňme v regiónoch, ale presuňme sa do tých slovenských. Sksute nám priblížiť projekty, ktoré tu máte.
Ako som spomenul, my sme dlhodobým developerom a správcom našich nehnuteľností, preto plánujeme v dlhodobom horizonte. V regiónoch vidíme viaceré prekážky, no predovšetkým tu vidíme obrovský potenciál. Expandovali sme už pred časom do Žiliny, ktorá obsluhuje región severného a západného Slovenska, asi pred troma rokmi sme expandovali v Košiciach, kde sa blížime k 100 % obsadenosti, preto aj tu chystáme expanziu ešte tento rok.
Kľúčovým regiónom zostáva západné Slovensko. Má silné ukazovatele, ako kúpyschopnosť, HDP, sú tu niekoľkonásobne vyššie oproti regiónom. Takisto, výhodu má západ aj blízkosťou okolitých trhov ako Česko, Rakúsko a Maďarsko. Do tohto všetkého navyše vstupuje mobilita pracovnej sily, ktorá je na Slovensku vysoká. Pracovná sila z východu sa už vo veľkej miere presunula na západ krajiny. Preto na západe sústreďujeme aj naše kľúčové aktivity.
Aj toto prináša svoje výzvy, trh na západe sa saturuje, pozemkov je menej, sú drahšie, povoľovacie procesy sú dlhšie, no ak zodpovedne dlhodobo plánujete, stále je priestor rásť tu. Ak sa vrátim k regiónom, investície ako napríklad Volvo na východe, môžu byť tou jednou lastovičkou, ktorá odštartuje rast, pritiahne ľudí späť domov. Pretože toto je veľmi podstatné. Ak by sem chcel prísť ďalší veľký investor, zrejme mu bude chýbať pracovná sila, Slovensko by sa malo zamerať na to, aby dokázalo investorov prilákať aj na mozgový potenciál, ktorý tu máme.
Návrat ľudí môže navyše regióny naštartovať. Kvalifikovanú pracovnú silu musíte zaplatiť, ľudia začnú svoje peniaze míňať doma, naštartuje sa spotreba, čo pritiahne retail, rozvinie logistiku, e-commerce. Preto je dôležité, aby sa v regiónoch rozvíjala infraštruktúra. Z týchto dôvodov chceme byť v regiónoch pripravení, máme tam možno menšie pozemky ale sme pripravení rásť tu.
Máte pomrene podrobnú analýzu situácie aj očakávaní do budúcna. Ako v P3 riešite strategické plánovanie?
Máme tu kompletný, dedikovaný tím, ktorý pôsobí na Slovensku, pozná slovenský trh, takže vie pracovať s dátami a domácim vývojom a rýchlo reagovať.
Aký je váš názor na tému brownfield vs. greenfield lokalít?
Ja by som to asi takto nerozdeľoval, my sa pozeráme po dobrých lokalitách. Či je to greenfield alebo brownfield, vždy sa pozeráme na perspektívu daného pozemku a lokality. Nebránime sa ani jednému, jedno ani druhé nepreferujeme, vždy to závisí od konkrétneho príkladu. Myslím si, že celý región CEE má stále dostatok greenfieldových projektov na to, aby sme sa museli koncentrovať iba na brownfieldy. Nie je to ako v niektorých regiónoch Nemecka, kde už jednoducho nie je priestor pre greenfieldy a developeri musia pracovať s brownfieldami, ako staré letiská, kasárne a staré fabriky.
Na Slovensku sú brownfieldy najmä staré fabriky, ktoré nefungujú už 30-40 rokov, cez privatizáciu boli vytunelované a odvtedy nefungujú. Medzitým ich mesto „obrástlo“, takže z periférie sa zrazu ocitli pomaly v centre mesta. A tak síce máte pozemok, ktorý v územnom pláne je dedikovaný na nejaký typ priemyslu, no absolútne nie je vhodný infraštruktúrne. Na logistiku vôbec a na ľahký priemysel má zastaralú infraštruktúru. Toto je realita brownfieldov u nás.
Tým nechcem povedať, že pre nás nie sú brownfieldy zaujímavé alebo že sa im vyhýbame. Napríklad v Českej republike sme s pomocou štátu sanovali 44 hektárov plochy v bývalých Vítkoviciach, staviame tam jeden z najmodernejších parkov v krajine. Vítkovice boli dlhodobo stabilným ťahúňom ekonomiky daného regiónu, preto je tu vyhovujúca infraštruktúra čo sa týka vody, elektriky, cestného napojenia a pod.
Čiže v P3 sa pri rozhodovaní medzi typmi developmentu pozeráte skôr na to, ako vám daný pozemok zapadne do celkovej stratégie?
Presne tak. Ide o našich klientov. Vieme, čo chcú, aké máme vlastné štandardy, takže ako som povedal, je to o lokalite a špecifikách daného projektu.